Che succede se l’acquirente si tira indietro?
Se l’acquirente, in assenza di valido motivo, si tira indietro e non vuol più firmare il contratto di compravendita davanti al notaio, il venditore può optare per una delle seguenti soluzioni:
rivolgersi al giudice per chiedere l’esecuzione forzata dell’obbligo di contrarre;trattenere la caparra e recedere dal vincolo contrattuale;agire in giudizio per chiedere la risoluzione del contratto e il risarcimento del danno.
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Se il venditore non vuole farsi sfuggire l’affare e intende vendere a tutti i costi l’immobile, può citare in giudizio l’acquirente affinché il giudice trasferisca la proprietà dell’immobile subordinatamente al pagamento del residuo prezzo.
Le parti pertanto non avranno bisogno del notaio per l’atto di compravendita, essendo sufficiente la sola sentenza. La proprietà si trasferirà non appena l’acquirente avrà adempiuto alla condanna del giudice di pagare la restante parte del corrispettivo.
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Nella causa, il venditore potrà anche chiedere il risarcimento del danno per il ritardo e il rimborso delle spese legali.
Questa soluzione è conveniente laddove il prezzo pattuito per la compravendita risultava particolarmente vantaggioso o quando il venditore non riesca, nel breve periodo, a trovare altri acquirenti.
Il venditore potrebbe anche voler evitare le spese di una causa. A questo punto potrà anche trattenere la caparra che ha incassato con la firma del compromesso e poi cercare un nuovo acquirente.
E se la caparra non copre tutti i danni che il venditore ha subito (ad esempio l’aver perso altre occasioni di vendita)? Tutto dipende dal tipo di caparra prevista nel contratto:
se si tratta di caparra confirmatoria, il venditore può trattenere la caparra e agire in giudizio per ottenere il risarcimento dell’ulteriore anno da dimostrare con prove specifiche e certe;se si tratta di caparra penitenziale, il venditore che decide di trattenere la caparra non può anche chiedere ulteriori risarcimenti. Questa clausola ha l’effetto di prestabilire e limitare il risarcimento.
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