Ecco come cambiano i mutui dopo i tagli dei tassi

Dai picchi del 2023 i tassi dei mutui sulla casa sono già scesi dell’1,5% circa. Su un finanziamento medio (126 mila euro a 25 anni) vuol dire un risparmio di quasi un centinaio di euro al mese. Ma le prospettive, almeno per quelli a tasso variabile, sono ancora più rosee: dopo quello di un quarto di punto operato nei giorni scorsi dalla Bce si parla di altri tre tagli analoghi da qui a fine anno, forse addirittura quattro (e l’ultimo non sarebbe una buona notizia perché causato da una crescita economica debole). Il tutto in aggiunta ai quattro tagli effettuati nel 2024.

Oltre ai risparmi sulla rata visti finora, i prossimi sono ancora da valutare, con un impatto che sarà molto diverso tra i mutui a tasso fisso e quelli invece indicizzati all’Euribor. Di certo gli effetti sui mutuatari e su chi pensa di comprare casa sono già evidenti, come testimoniano la corsa alla surroga da parte dei primi e la decisa ripresa delle compravendite per quanto riguarda i secondi.

Ma il calo dei tassi soprattutto sul mercato dei mutui. Come rivelano gli ultimi dati Assofin, nel 2024 i mutui erogati sono aumentati dell’11,6% rispetto all’anno precedente. Più in dettaglio, scrive MF-Milano Finanza, i mutui per acquisto sono cresciuti dell’8,6% mentre gli altri mutui sono saliti del 30,1%, ambito in cui rientrano le surroghe, balzate del 63,7%.

In termini di numero di operazioni invece i mutui totali sono aumentati del 7,5%, quelli per acquisto del 5,2% (segno che si tratta di operazioni di importo maggiore), gli altri mutui del 22,3% e le surroghe del 48,2%.

In definitiva, “le recenti riduzioni dei tassi da parte della Banca Centrale Europea hanno contribuito a creare un clima di maggior fiducia nelle famiglie e, quindi, nei potenziali mutuatari, rendendo il progetto casa più sostenibile”, spiega Claudia Vassena, executive director sales&marketing digital retail di Intesa Sanpaolo, istituto che da solo copre il 26% dei mutui erogati in Italia.

“E questo anche alla luce del fatto che, dopo la discesa dei tassi, la rata di un mutuo medio spesso risulta meno onerosa rispetto a un canone medio di affitto, con un peso dunque sul bilancio familiare”.

Ma quanto incideranno davvero sul costo complessivo del mutuo e quindi sulla rata mensile i tagli dei tassi ancora in pipeline? “È bene ricordare che gli interventi della Bce hanno un effetto diretto sulle quotazioni dell’Euribor e di conseguenza sui mutui a tasso variabile, che però in Italia oggi rappresentano una quota minoritaria delle erogazioni”, prosegue Vassena.

“Le quotazioni dei mutui a tasso fisso derivano invece dall’andamento dell’Irs che dipende, a sua volta, dalle aspettative del ciclo economico”. Non a caso i tassi Irs (e quindi il costo dei mutui a tasso fisso) hanno cominciato a scendere già da novembre 2023, ben prima che la Banca Centrale Europea procedesse al primo taglio lo scorso giugno, al punto che nel primo trimestre 2024 i tassi di interesse dei nuovi mutui erano già sui livelli attuali.

A oggi guardando alle migliori offerte sul mercato, il costo nominale dei mutui a tasso fisso (Tan) è sceso dal 4,01% di ottobre 2023 al 2,66% odierno con la rata che passa da 665 a 575 euro, sempre calcolata su un mutuo da 126 mila euro (importo medio in Italia) con durata di 25 anni.

Per il variabile invece il costo è sceso dal 4,91% di fine 2023 all’attuale 3,45-3,5%, limando la rata da 748 a 666 euro. La buona notizia è che, almeno per questi ultimi, la discesa non è ancora finita.

Secondo le simulazioni dell’ufficio studi di Facile.it, la rata dovrebbe scendere a 629 euro entro giugno a fronte di un tasso del 4,37% e a 619 euro per fine anno (Tan al 3,33%). La cattiva notizia è che il costo dei mutui a tasso variabile, anche a fine anno, e dunque una volta terminata la discesa dei tassi di interesse, rimarrà più caro del tasso fisso e a fronte di un rischio decisamente maggiore.

Per contro, come appena accennato, poiché legati allo scenario macro e all’andamento dei mercati obbligazionari, i tassi Irs hanno da tempo terminato la discesa e dallo scorso dicembre sono tornati leggermente a salire, aumentando di almeno una ventina di centesimi su tutte le scadenze lunghe (20, 25 e 30 anni), le più gettonate da chi compra casa.

Finora le banche tuttavia non hanno aumentato il costo complessivo dei mutui a tasso fisso, compensando il rialzo dell’Irs con una limatura dello spread, “proprio per offrire al cliente le migliori condizioni per realizzare l’acquisto della casa”, sottolinea Vassena.

Lo stesso approccio favorevole ai mutuatari è stato adottato nei confronti delle surroghe.